品川開発プロジェクト始動~JR東日本が品川操車場再開発~

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品川開発プロジェクトがいよいよ始動~東日本旅客鉄道(JR東)が品川操車場跡地を再開発~高層ビル4棟+文化創造施設を建設へ~

 

東日本旅客鉄道(JR東日本)が品川開発プロジェクト(第Ⅰ期)にかかわる都市計画について発表しました。

 

品川開発プロジェクトのポイントとしては以下のようになります。

 

・計画地・・・東京都港区港南2丁目、芝浦4丁目、高輪2丁目および三田3丁目各地内

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・都市再生特別地区・・・区域面積は約9.5ヘクタール

・都市計画区分・・・準工業地域、商業地域、防火地域、品川駅周辺地区地区計画

・指定容積率・・・400%、600%(加重平均408%)

・基準建蔽率・・・60%、80%

 

 

この品川開発プロジェクト「グローバルゲートウェイ品川」の9.5haの区域に4棟の高層ビルと1棟の文化創造施設を建設

 

なお、東京と戦略住宅整備事業(国家戦略特別区域法第16条)の指定を受けることで容積率を緩和することで、1街区は下記のように通常よりも高層化をすることとなっています。

 

(JR東日本資料より)

予定工期は2019年から2024年にかけてを計画しています。

ちなみに、この他にも南側に2棟の高層建築を予定していますが、今回の品川開発プロジェクト(第1期)では、それには触れられていません。

そちらについては2期以降の発表になるようです。

オフィスやホテルの需給などをにらみながら、計画を考えるということでしょう。後述しますが、品川駅周辺では再開発プロジェクトが他にも動き出していますので、それらの動向をみながらという部分もあろうかと思われます。

 

(JR東日本資料より)

 

 

品川操車場跡地再開発にあわせて、品川駅と田町駅のあいだに品川新駅を2020年に開業

駅舎は地上3階、地下1階建て

品川新駅(仮称)のデザインは建築家の隈研吾氏。

二階や三階から吹き抜け越しに一階の地上ホームを眺める構造になるとのことで、2020年の開業をめざし建設中。

※なお、品川新駅は京急泉岳寺駅から微妙に離れています。ちょうど4街区のあたりを通る形となっており、地下道の周辺を開発するなど商業施設を導入する可能性が高いと思われます。

 

 

国家戦略住宅整備事業(国家戦略特別区域法第16条)による品川開発プロジェクト「グローバルゲートウェイ品川」容積率緩和

 

今回の品川開発プロジェクト「グローバルゲートウェイ品川」では、一番北側に位置する1街区において、国家戦略住宅整備事業(国家戦略特別区域法第16条)を受けることにより、容積率を650%から820%に引き上げることになっています。

容積率が引き上げられれば、それだけ高層の建物を建設することが可能になり、経済性が増します。

この国家戦略住宅整備事業(国家戦略特別区域法第16条)ですが、自分も初めて聞いたので調べてみました。

国家戦略特別区域法 首相官邸

東京都国家戦略住宅整備事業(国家戦略特別区域法第16条)運用基準 東京都都市整備局

 

要するにですね、

「お金持ちの外国人が快適に過ごせるような環境を整備するなら容積率を緩和してあげるよ。」

ということです。

外国人が使いやすいようなサービスアパートメントを充実させ、インターナショナルスクールとか併設したり、緑化したらいいらしいです。これは、日本がグローバルな競争に勝ち残るために、世界のトップエリートを呼び寄せたいということが背景にあります。

 


 

なお、品川駅周辺では「グローバルゲートウェイ品川」の他にも再開発事業が目白押しとなっています。

具体的には、

京急品川駅の地上駅化

 

京急品川駅を地上駅化する計画が進行中です。

これにより、品川駅二階コンコースの高輪口への直接接続が可能となり、グランドプリンスホテル高輪方面へのペデストリアンデッキの設置により国道15号線(第一京浜)を歩行者が横切る必要がなくなります。

 

 

京急EXイン品川駅前(シナガワグース)、グランドプリンスホテル高輪・グランドプリンスホテル新高輪、品川プリンスホテルなどの再開発

 

これが品川駅周辺開発の一番の目玉だと思います。

老朽化した西武HD系グランドプリンスホテル高輪・新高輪、京急系シナガワグースの再開発が行われる予定です。

とくに西武HDは開発にあたりかなりの設備投資資金を必要とします。開発されたのちは、かなり大きな収益押し上げ効果があるはずです。

 

 

JR東海による中央リニア新幹線の駅開発

JR東海の中央リニア新幹線の駅が品川にできる予定となっています。

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以上。