コレクションアイテム化する不動産～収益還元法による評価が機能しなくなる理由

東京の不動産は収益還元法から見たら割安？

twitterをみていたら、次のようなtweetが流れてきました。

東京の不動産のポテンシャルは高そう、とのことです。

まだまだ東京の不動産のポテンシャルは高そう。 pic.twitter.com/Mm8Esjomk8

— is (@heisenberg1934) August 11, 2019

ごらんのように、他の都市にくらべて利回りが良い。

だから東京の不動産は買いだ、というわけです。

本当にそうでしょうか？

個人的には、そもそも不動産は収益還元法からみて高すぎるのではないか、とみています。

比較対象がバブっている債券の利回りなので不動産がまだマシにみえるかもしれませんが、株式と比較するとかなり高く感じます。

こんなことをいうと、

「株式は減益リスクが大きい」

と言われるでしょう。

しかし、疑似債券的な公益株は不動産よりも利回りが圧倒的に上回っている。

どう考えても不動産自体がそもそも割高すぎる気がします。

またもう一つの疑問として、NYマンハッタンと東京の不動産を同じ尺度で測っていいものかどうか、という疑問もあります。

もしこれが均衡することを前提にするのなら、確かにその比較は成り立ちます。

しかし、そうでないのなら、比較することに何の意味も持たないことになります。

株式だって日本株とアメ株ではPERも違う。

セクターでみても、セクター間を一つ跨ぐとPERは違うもんです。

それなのに、違った国、違った都市、違った立地の不動産を一律に測っていいものなのかどうか。

どうにも疑問であります。

もうひとつの疑問は、果たして今の不動産市況は収益還元法で説明がつくものなのかどうか？

というものです。

東京でもNYでもそうですが、一部、明らかに割に合わないような金額のディールが行われています。

開発して貸し出して稼ぐ、というビジネス全体で考えたら、全然おいしくない開発もあります。

こうした展開になるのはなぜでしょうか。

それは、一部の物件がコレクションアイテム化しているからだと思っています。

その土地、その建物がほしい、という感覚が先にあり、金額は後にある取引が行われている可能性があります。

高級車や高級時計、競走馬などと同じような感覚で、持つことをステータスとした不動産売買が存在していて、それが市場をゆがめている可能性があります。

日本ではなく、特に香港などでその傾向がありますが、

そういった市場と収益還元法でみる市場の物件が比較されれば、

そりゃ収益還元法で扱われる市場の方がまだマシな価格に見えてきます。

いま起きていることは、つまりそういうことなんじゃないかと思います。

日本の不動産が安い、という言説には、やや眉にツバして聴く態度が必要ではないかと思います。

以上です。