俺が不動産投資に魅力を感じない理由
質問箱に
「不動産投資についてどう思いますか。株と比較してどうでしょうか？」
という質問がありました。
https://twitter.com/chu_sotu/status/1041542383110746113
twitterの文字数だけでは考えを伝えきれないので、ブログの方で再度「自分が不動産投資に魅力を感じない理由」を書いていきたいと思います。
とりあえず、自分が不動産投資に魅力を感じない理由は以下です。
- 不動産マーケットに対する知見が自分に足りない
- 不動産は益回りが悪すぎる。
- 不動産は動かせない。資金が拘束される。
- 不動産はヘッジ手段がない。もしくは限られる。
- レバレッジをかけることによるリターンの増加は、なにも不動産でなくても良い
- 節税目的の需要は普遍性がない
まぁざっとこんな感じです。
ひとつひとつ見ていきますと
1．不動産マーケットに対する知見が自分に足りない
はい、自分は不動産マーケットに対する知見が足りなすぎます。
どこの不動産が上がるか、下がるかわからない。
どういった物件が投資先に適しているのかもわからない。
需給環境も読み切れない。
わからないことには投資したくありません。
2．不動産は益回りが悪すぎる。
間違いなく悪いでしょう。
一般的に表面利回りで5%くらいですか？
高い利回りの物件は値下がりリスクの高いところですよね。
各種手数料や税金抜かれたら2%とか1%台ですよね？
株式の方が絶対に益回りいいですよ。
3．不動産は動かせない。資金が拘束される。
よりよい投資先が見つかったとしても、不動産だと容易には売れない。
売却に時間がかかる。これが嫌。
ぱぱっと売って、次にいくことができないのは疲れる。
4．不動産はヘッジ手段がない。もしくは限られる。
天変地異だとか戦争だとかの可能性が高まっても、ヘッジをする手段がない。
たとえばテポドンが飛んでくるかもしれないとか、富士山が噴火するかもしれないとか、鬼界カルデラが噴火するかもしれないとかなっても、一切ヘッジできない。
税金だけがかかるだけ。嫌すぎる。
5．レバレッジをかけることによるリターンの増加は、なにも不動産でなくても良い
「レバレッジをかけて投資することができるのが不動産取引の魅力」
みたいに説明する不動産投資ビジネスの人がいるけど、
「別にそれ、不動産でなくてもよくね？」
って思います。
6．節税目的の需要は普遍性がない
これもよくある不動産投資を勧める人たちの煽り文句
「節税目的にどうですか？」
みたいなの。これって、むかし航空機エンジン都下のリース債権などでもあったのだけど、制度変更で結構ガチで面倒くさいことになったりする。
なので、そういう制度で押し上げられている相場には近づかない方が良いってのが個人的な見解です。
いつなんどき制度が変更されるかもわからない。
そもそもその制度を利用するマーケット参加者ばかりでない以上、節税目的の需要が一巡した場合にはマーケットは壊れることになるでしょう。
Exitの道筋を考えた場合、それは最悪だと思います。
「海外市場に比べて日本の不動産は割安」と散々言われてきました。
たしかにリーマンショック後の安値からはだいぶ回復してきましたが、それでも世界的な不動産価格の上昇率から比べたら緩慢な上昇ですし、株式など他の金融商品と比較したらあまりおいしくないです。
この理由を金融政策のせいにする人もいるでしょう。
人口動態を理由にする人もいると思います。
でも個人的には、それらにプラスして日本の公共交通網の充実さ、どこに住んでも大差なくすごせる都市機能の分散化が影響しているように感じています。
都心や観光地周辺のごく一部以外、利用価値において差別化ができないですしね
利用価値において差別化ができなければ収益の差別化もあまりできませんから、地価だって差別化できなくて当然と感じます。
諸外国のように住宅建設を制限すれば住宅価格は上がるでしょうが、果たしてそれを望む国民がどれだけいるか？というと疑問です。
建設業や資材メーカーの業績にも影響しますし、たぶん導入は無理でしょう。
そもそも、諸外国でも住宅供給制限には批判が多いですしね。
まぁとりあえず、不動産の目利きが得意で、株よりも不動産の方が得意な人は不動産を回せばいいと思います。
自分にはそういった目利き力がありません。
個人的には数字的にみるかぎり株式の方が益回りは魅力的だと思います。
以上です。