東京圏新築マンション市況が変調の兆し?即日完売なし、25年ぶりに低い発売戸数にも関わらず契約率低迷脱せず

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首都圏新築マンション市況が崩壊の兆しか?~8月は即日完売なし、販売戸数は1993年以来25年ぶり低水準にも関わらず契約率は低迷~東京都心一極集中傾向進む

 

 

不動産経済研究所の調べによると、

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8月の首都圏(東京・東京都下・神奈川・埼玉・千葉)新築マンションは、発売が前年比28.5%減の1502戸となり、8月としては93年以来の低水準となったとのことです。

 

なお、先月7月も26年ぶりの低水準でしたので、2か月続けて販売戸数はかなり昔の数字を更新したことになります。

なお、契約率も前年同月比で3.7ポイント低下、前月比3.3ポイント低下して64.5%となり、マンション販売の好不調の分かれ目となる70%を大幅に下回っています。

 

販売戸数を急激に絞っているのは契約率を高く保って好況感を演出するためでしょうが、契約率も低下傾向を示していることからすると、かなり深刻な事態となっているようにみえます。

契約率についてみてみると、過去12カ月のうち70%を超えたのは3月と12月の2回のみとなっています。

 

なお、即日完売した新築マンション物件はなし。

 

即日完売物件なしは今年に入って5月、8月と相次いでいます。

 

なお、8月は東京都のシェアが43.8%に低下したこともあり(千葉県が急激に増えた)

一戸当たりの価格は5360万円、前年同月比で434万円(7.5%)低下。前月比で831万円(13.4%)低下

㎡単価は78.8万円、前年同月比8.3万円(9.5%)低下。前月比12.9万円(14.1%)低下

とくに超高層物件の販売戸数と契約率が低迷しており、販売は17物件170戸(73.8%減)、契約率は42.9%。

超高層物件は、前年同月は14物件649戸、契約率72%。前月は24物件609戸、契約率は71.9%でしたので、ここにきて急激に落ち込んでいます。


8月の地域別平均価格、㎡単価をみてみると、

東京都区部は価格、㎡単価ともに上昇

都下は価格、㎡単価ともに下落

神奈川は価格、㎡単価ともに上昇、

埼玉は価格が下落、㎡単価が上昇、

千葉は価格、㎡単価ともに下落

となりました。

 

都心部と神奈川の伸びが目立ちます。逆に、千葉と都下が非常に悪い。

なお、フラット35登録物件は1,370戸(91.2%)

 


個人的見解

 

東京圏マンション市況は絶不調といっていいと思います。

 

昨年、株価が堅調だったころにマンション販売各社は一戸当たり単価、㎡単価をガシガシと値上げしましたが、一部の富裕層以外は誰もついてこられなくなっている感じがあります。

株価の低迷とともにマンション販売が一気にしぼんできています。

庶民向けマンションは、価格を下げているのに売れない。

都心部のマンションは上がっている。

みんなの目線が都心一極集中になっているので、他の地域を買ったらヤバそう・・・という認識になっているような気がします。

まるでアマゾンとアップルだけが主導する世界の株式市場のような展開ですが(笑)

 

 

 

とりあえず、今後は都心部の独り勝ちが果たして続くのかどうか、そこが見ものです。

個人的には、注目すべきはインバウンドが続くかどうか、だと思います。

インバウンド向けホテル需要が膨らんでいる間は都心部マンションも値下げ余地がない。逆にこれが供給過剰になれば、都心部マンションも値下がりに転じます。

また、観光が好調ということは、日本人のなかに低所得層がたくさん増えている状態ということ(安い労働力をそれだけ確保できるということ)。つまり、この国の格差社会の反映でもある。

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格差が広がれば広がるほど、インバウンド需要は増え、都心部の地価は上がる。

発展途上国でよくみる風景が日本でも広がりつつあります。