【爆安！？】オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』【坪280万円？】
オリンピック選手村跡地マンションの名称が『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』に決定～一部では坪単価270万円～の予想も！？
東京オリンピック2020が間近に迫っています。
そうしたなか、東京都中央区晴海に作られる選手村のオリンピック後の分譲に注目が集まっています。
先日、正式に名称が『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』に決定したオリンピック選手村跡地マンション群。
(東京都)
不動産鑑定士関連の方の話によると、
「坪280万円・・・もしくはそれ以下での大量供給となるのではないか？」
との噂も流れています。
周辺の坪単価は坪320万～ですので、「これは如何にも安い！フリーランチだ！」と不動産界隈でも話題なのだとか。
今回はこのオリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』についてみていきたいとおもいます。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は坪単価270万円～？
先日、東京カンテイの方が日経CNBCに出演されて、このオリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』について語っていました。
それによると、「坪280万円から分譲するんじゃないかという噂も流れている」みたいなことを仰っていました。(うろおぼえなんで、正確じゃないかもですが、そんな感じのことをおっしゃってました)
個人的に色々調べてみたところ、不動産界隈ではオリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』の坪単価を坪270万～280万円くらいで予想している人がメインストリームのもよう。
これは、東京都が安く不動産デベロッパーに卸した土地だから、ということです。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は85㎡超～
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』はオリンピック選手のためのマンションを中古で販売するものになりますから、広さがとにかく広いです。
85㎡から～となりますので、ファミリー向け中心ということになるでしょう。
坪単価は安くても、広さがそれなりに大きいので販売価格はそこそこかかる形になるもようです。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は眺望が良い
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』の売りは何より眺望になりそうです。
眺望なんて飽きるという人もいますが、ずっと眺めているのが好きという船好き、乗り物好きな方もいます。
そういう方には悪くない物件だと思われます。
とくに、オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は周りに新たに眺望を遮る建物が建つ可能性がほとんどない。
そこは最大のメリットではないでしょうか。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』の場所はかつてコミックマーケット(コミケ)をしていた東京国際見本市会場跡地
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』ですが、場所としてはかつてコミックマーケットや東京モーターショー、エレクトロニクスショー(CEATEC)、ワンダーフェスティバルなどが開催されていた東京国際見本市会場の跡地となります。
こう聞くと、懐かしい思い出がいっぱいこみ上げる方も多いのではないでしょうか。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は分譲4145戸、賃貸1487戸、総計5632戸の大規模プロジェクト
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は近年まれにみる大量供給案件となります。
一般的に大規模開発と言っても1000戸程度・・・過去にはワールドシティタワーズなどが2000戸超というのはありましたが、オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』の分譲4000戸オーバーというのはさすがに多いです。
多くの不動産関係者の方たちもこの量をさばくのには、値下げを果敢にやっても二年以上かかる。
普通に売ったら5年はかかってしまう、と言っています。
実際、中央区で新規に売却されるマンション群や中古売買の規模からみると、この規模のマンション供給は2～3年分にあたるとのこと。
後述する交通アクセスのディスアドバンテージの問題も含め、この規模のマンション戸数を売り切るのはなかなかに厳しいのではないか、よほど大きな値引きをしてくるのではないか、と囁かれています。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は鉄道駅までめちゃくちゃ遠い
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』ですが、最大のネックはJRや地下鉄の駅までのアクセスの悪さです。
最寄りの大江戸線・勝どき駅までですら徒歩20分くらいかかる距離です。
近年、マンションは駅地下、駅直結が喜ばれる状況ですが、この遠さは最大のディスアドバンテージとなります。
ただし一応、この問題を解決するための手立ては東京都の方もとっています。(でなければ売れないでしょう・・・)
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』と都心を繋ぐBRTシステム
東京都は、オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』と東京都心部を結ぶBRTという、次世代バス高速輸送システムを運行する予定です。
東京都臨海部にBRT(バス高速輸送システム)が2022年開通
路線は以下の経路をたどることになっています。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』と都心をつなぐBRTシステムには燃料電池バスSORAを導入
また、オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』と東京都心部を結ぶBRTシステムには、トヨタ自動車が開発した水素燃料電池バスSORAを導入するとのこと。
https://youtu.be/Qp55NGjL85s
低床式で乗り降りがらくちん、排ガスもクリーンで快適な住環境を実現することをアピールしています。
車内もひろびろと作られており輸送能力は連結で100人程度。
ラッシュ時間帯には1時間当たり12本？もの本数を運行するということですから、下手に郊外の駅前物件よりも都心アクセスは楽になると思います。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』が完成するのは2024年
なお、オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は2024年にならないと完成しないとのことです。
これは、2020年のオリンピック・パラリンピックでまず外国人選手たちが使用し、そのあとでそのマンションを内装つくりかえし、それを販売する形になるから・・・とのこと。
この作業に4年間かかるのだそうです。
ながいですねぇぇ。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は2019年5月から事前発売開始
なお、オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』ですが、2020年の東京オリンピック前から発売を開始するということです。
もちろん、入居するのは東京オリンピックが終わって、内装のやり直しをして、それからとなりますから、上記のとおり2024年からの入居になるはずです。
それを5年前の2019年から販売開始・・・この時間軸の長さがどう捉えられるか、ちょっと気になる部分でもあります。
株式や先物、オプションをされている方なら、時間がカネであることはわかると思います。
(この期間の長さは・・・個人的には周辺相場より2割以上は安くないと手がでないかなぁ・・・)
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は埋め立て地
立地をみればあたりまえのことですが、オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は完全に埋め立て地となります。
地面の下にはゴミと土砂を大量に埋め立ててあります。
後述する液状化問題は最大のネックです。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は液状化問題に耐えられるか？
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』の建つ場所は、完全に埋め立て地です。
もちろん、マンション自体は支持杭を固い地盤まで打ち込むはずですから大丈夫でしょう。
ただ問題は、果たして道路やインフラ設備など全般が、大規模地震の際に耐えられるのかどうか？という問題はあります。
道路は波うち、地下に埋設した水道管やガス管、通信ケーブルや電線が破断、移動も通信も困難な状況に置かれる可能性があるのではないか、という懸念はあります。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は地下に駐車場を設置
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』ですが、公園や緑地を多く確保するために、駐車場は自走式、機械式とも地下に設置する方針のようです。
ただこれは、個人的には災害に非常に弱いつくりに感じます。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は外郭防潮堤の外
東京湾には高潮を防ぐための外郭防潮堤がめぐらされています。
大体7m～8mくらいでしょうか。
これが大津波を防ぐ・・・とされています。
個人的にはガチな津波がきたら物理的に絶対無理だと思いますが、とりあえず、短期的な高潮なら防げるでしょう。
問題はオリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』の周辺には、この外郭防潮堤すらないということ。
というより、簡易な防潮堤もないです。歩いてみたことがありますが、ない。
で、新たに作る予定もなさそうです。
その代わり、地面を6m超カサ上げすることで津波を防ぐつもりのもよう。
果たしてこれが上手くいくかどうか。
個人的には興味深くみております。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は買いか？
で、ぶっちゃけた話、オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』は買いなんでしょうか？
まぁ、割安感はあると思います。
まわりの物件を買うよりは、こっちを買った方がいいと思います。
再開発案件ですから、開発が進むにつれて価値は上がると思います。
そういう意味では買いでいいです。
ただ、埋め立て地で災害に滅茶苦茶弱そうなことには要注意ですし、それだけで嫌がる人たちは(とくに昔から東京に住んでいる人は)いると思います。
ある意味で、地方の富裕層がセカンドハウスに買うには悪くない物件かもしれません。
ある程度の分散投資の一環で買うなら、いいと思います。
老後は低床式バスで都心へすぐです。
悪くないと思います。
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』が不動産市況に与える影響
オリンピック選手村跡地マンション『HARUMI FLAG(晴海フラッグ)』はむしろ、この地域の不動産市況のみならず、その他の地域のマンション販売にも影響を与えるのではないか、という気がしています。
近年、東京の多くの自治体が、駅前再開発を積極化しています。
中野などのようなある程度名の売れた再開発だけでなく、地方の方ならほぼ知らないであろう都区部、もしくは外輪部の駅の駅前再開発が多くあがっています。
駅徒歩数分の小規模再開発案件と、駅徒歩数十分の大規模再開発案件、果たしてどちらの方が人気化するか・・・
個人的にはどちらにも一長一短あるとみていますが、うーん・・・
まぁ、後の判断は各人の判断に任せましょう。
とりあえず、今回は以上です。