ソフトバンクが出資するWeWork(ウィーワーク)について考えてみよう

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コワーキングスペース大手WeWork(ウィーワーク)への出資にソフトバンク・ビジョン・ファンドが難色か?

 

不動産転貸ビジネス大手WeWork(ウィーワーク)の資金調達に異変~ソフトバンク・ビジョン・ファンドからの調達が当初予想の1/8の規模に縮小

コワーキングスペース大手のWeWork(ウィーワーク)ですが、このたび資金調達のために立ち上げたラウンドで、ソフトバンク・ビジョン・ファンドが出資額を20億ドルに絞ったことが、一部で話題になっています。

当初、160億ドル規模の出資になると見られてきたWeWork(ウィーワーク)への投資ですが、ここにきてソフトバンクビジョンファンドのなかの一部投資家(具体的にはサウジなど中東勢)がネガティブな見解を示したもよう。

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資金調達が思うようにできなかったことで、WeWork(ウィーワーク)に関しては、自社保有物件によるコスト削減という目標についていったん棚上げになりそうな雰囲気が出ています。

 

 

そもそもWeWork(ウィーワーク)ってなに?

WeWork(ウィーワーク)は世界的に有名なコワーキングスペース事業者です。

コワーキングスペース事業っていうのは、簡単に言ってしまえばシェアオフィス事業です。

WeWork(ウィーワーク)は大手不動産会社などからビルのスペースを長期で借り受け、それを小さいスペースに区切って、利用者に月極などで転貸、又貸しします。

そうして利ザヤを稼ぐのがWeWork(ウィーワーク)のビジネスになります。

 

 

 

WeWork(ウィーワーク)は長期契約で割安に借りた不動産を短期契約で割高に貸し出す。

WeWork(ウィーワーク)のビジネスモデルは、長期契約で割安に借りた不動産を、短期契約で割高に貸し出すことが特徴です。

これは、長期契約のリスクを背負って、短期契約での利益を上げる、、、ある意味で先物の長短利鞘やオプション取引にも似た部分があります。

 

 

WeWork(ウィーワーク)は小口にして転貸しマージン拡大

WeWork(ウィーワーク)のビジネスの特徴は、小口化による利益の積み上げでもあります。

トイレットペーパーでもなんでもそうですが、大量に買えば安く仕入れられ、小口にして売り出せば高く売れます。

商売の基本ですが、それを不動産でやっているのがWeWork(ウィーワーク)です。

 

 

WeWork(ウィーワーク)はWeOSで利用者間のネットワーク構築をお手伝い

WeWork(ウィーワーク)は利用者が新たなビジネス領域に進出するお手伝いとして、WeOSなどを利用したユーザー間のネットワーク化を進めているそうです。(ここ、自分は利用してないので詳しくないです。どなたか利用している方の話を聞きたいです。)

WeWork(ウィーワーク)の利用者ネットワークに価値があるため、同業のコワーキングスペース事業者よりも事業に価値がある・・・と孫正義氏は考えているようです。

 

 

ユーザーから見たWeWork(ウィーワーク)の転貸ビジネスの利便性

不動産を利用するユーザーからみると、長期契約で不動産を借りると、事業撤退などで必要なくなった時にも契約が続いて損になります。

WeWork(ウィーワーク)であれば、必要な時に借りて、必要が亡くなったら解約すればいいので、その分のコストを浮かせることになります。

また、ユーザー間のネットワーク構築にも定評があるようで、実際にWeWork(ウィーワーク)からの成功事例などもあるそうです。(自分はこの辺りの事情に詳しくないので何ともいえませんが)

 

 

WeWork(ウィーワーク)は大赤字垂れ流し中

なお、WeWork(ウィーワーク)は赤字垂れ流し中です。

これについてWeWork(ウィーワーク)は事業拡大中なので仕方ない、実際にはコストをかけなければ営業利益はたくさん稼げる、と説明しています。

 

 

WeWork(ウィーワーク)の同業事業者IWG

WeWork(ウィーワーク)は実はコワーキングスペース事業ではトップ企業ではありません。

コワーキングスペース事業最大手はリージャスという企業で、この会社はロンドン市場にIWGとして上場しています。

 

 

 

WeWork(ウィーワーク)のライバルIWGはITバブル崩壊後に大幅下落

じつは、いまのWeWork(ウィーワーク)に似た動きがかつて2000年代のITバブル崩壊前にもありました。

いまスタートアップといわれている企業群は、当時はベンチャー企業といわれていたのですが、そのベンチャーが多く利用していたのが、コワーキング事業のリージャスのオフィスでした。

長期で借りたオフィスフロアを短期で細かくして貸し出すビジネスモデルはWeWork(ウィーワーク)とおなじです。

ITバブル崩壊で痛手を被ったベンチャー企業が一斉にリージャスのオフィスから撤退、これによって業績は大きく落ち込みました。

たぶん、サウジの王様たちはこうした経験を受けて、今回のWeWork(ウィーワーク)への出資に渋い顔をしたのだと思います。

 

 

 

個人的なWeWork(ウィーワーク)に対する見立て

個人的にはWeWork(ウィーワーク)の持つ特別感がわかりません。

IWGは業界最大手ですが、時価総額は20億ポンド(2750億円)くらいでしかありません。

ところが、WeWork(ウィーワーク)は今回の出資で5兆円の時価総額となりました。

この差は、WeWork(ウィーワーク)の持つスタートアップ企業のネットワークの価値だということです。

しかし、個人的にはLinkedinやFacebookなど、同様の事業者ネットワークがあるなかで、WeWork(ウィーワーク)にどれだけの価値があるのかはよくわかりません。

 

WeWork(ウィーワーク)は稼げるビジネスだというが・・・

また、WeWork(ウィーワーク)はコワーキングオフィス事業を稼げるビジネスであるといいますが、本当にぼろ儲けできる事業なら、きっと大手不動産会社はこぞって乗り出すはずです。

自社で保有している資産の一部などを市場平均よりも割安な価格で貸し出して稼ごうとし始めるはずです。

そうしたときにWeWork(ウィーワーク)の現在のレンタル価格水準が維持できるようには到底思えません。

 

 

 

WeWork(ウィーワーク)は不動産取得を目指していた

結局のところ、不動産っていうのは現物を握っている方が強いビジネスです。

そりゃ、風向きのいい時には市場のゆがみを利用して荒稼ぎできる部分もできますが、長期的にみると安定的に稼ぐためには上流を握る必要があります。

それをWeWork(ウィーワーク)もわかっていますから、大量の出資を受けて、不動産を買って、安定的な収益源にするつもりだったようです。

が、今回集まったのは希望調達額より一桁小さい水準。

この程度ではろくなビジネス展開はできないでしょう。

 

 

 

WeWork(ウィーワーク)はスタートアップバブルの徒花として歴史に名を刻むか

WeWork(ウィーワーク)に対する懸念は、WSJなども警鐘を鳴らしています。

個人的にもそういった見立てに同意できる部分が多いです。

どう考えても高すぎると思います。

 

 

WeWork(ウィーワーク)は安定的に稼げることを証明する必要

WeWork(ウィーワーク)は今後の資金調達においては、本当に、安定的に稼げるビジネスモデルなのかどうか、それを示す必要があるのではないでしょうか。

そうでなければ、結局今回のような運転資金の足しにしかならないような資金調達が続くように思います。

 

 

 

WeWork(ウィーワーク)に投資するソフトバンクにも重荷か

ソフトバンクは、WeWork(ウィーワーク)にがっつり投資しています。

今後、WeWork(ウィーワーク)が大きく価値を減らすことになれば、ソフトバンクの業績にも跳ね返ってくることでしょう。

こういったリスクは財務にまだ反映されていません。

気をつけて見ていく必要があると思われます。

 

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以上です。

 

コワーキングスペー
ス最大手のリージャスは 110 カ国超の 1,000 以上の都市で 3,125 箇所の拠点を運営し 250 万人もの
会員数を抱えるが46、時価総額は 23 億ボンド(3.4 千億円)47にすぎない。