【8848】レオパレス21に新たな界壁不備の施工不良が発覚！倒産する可能性は？サブリースの保護は？
レオパレス21に再びガイア砲が炸裂！界壁不備の施工不良で特損発生～倒産する可能性も？
昨年、テレビ東京系報道番組「ガイアの夜明け」の特別取材で発覚したレオパレス21の界壁・天井施工不良問題。
このたびさらにテレビ東京「ガイアの夜明け」がこの問題を掘り下げて取材。
レオパレス21が調査進捗率などに関して虚偽の表示を自社ホームページ上で行っているなどとして告発しました。
レオパレスが虚偽の掲載を自社ホームページでしていると、ガイアの夜明けで放送中
(・ー・) ｵﾜｯﾀﾅ pic.twitter.com/fld1WWG6tn— ぴかっと.hayashi (@picaosgeo) February 5, 2019
レオパレス21の界壁不正施工問題、ガイアの夜明けはどう報じたか
9割超調査完了とホームページ上には書いておきながら、実際にはほとんど調査なんてやっていないのではないか。
前棟調査をしたと昨年7月には言っていたのに、調査が完全に終わったものは一つもないのではないか。
問題なし、とレオパレス21が判断した物件の基準が緩すぎて、実際には界壁に隙間だらけの施工不良商品すら問題ないとされているのではないか。
レオパレス21はずさんな調査をしていて、じっさいにちゃんと調査したら、かなりの数が不正施工にあたるのではないか・・・
こういった報道が新たなガイアの夜明けではされました。
さらにガイアは、新たな疑惑についても報じます・・・
レオパレス21の界壁施工不良問題は2012年12月にはわかっていたが、それを隠して公募増資を行った可能性
これこそ、今回のガイアの夜明けの報道のキモじゃないかと思われます。
レオパレス21は2013年11月25日に公募増資で最大321億円を調達すると発表しました。
しかし、実はこの時すでにレオパレス21は界壁施工不良問題を把握していたのではないか、という疑惑です。
西木さんという個人の方が、2012年にレオパレス21を相手に「界壁のない施工がされた」として訴訟をおこしたとのこと。
この裁判の過程で、レオパレス21は和解金として多額のカネを西木さんに渡したものの、その裁判の過程を明らかにしていなかったとのこと。
レオパレス21は「界壁不備を把握したのは2018年3～4月」と発表していましたが、実はずっと昔からそれを把握していたのではないか、という疑惑です。
そうした状況で、公募増資で資金を調達するというのは、投資家を欺く行為なのではないか、という指摘が出ています。
レオパレス21は界壁不正施工問題の損失で倒産する可能性はあるか？
同社は、2018年中間期決算後の発表で、界壁工事不備にかかわる特別損失および収益予想の見直しとして、累計特損約71億円を計上しました。
しかし、今回これを訂正。
界壁不正工事、施工不備の対応策として特別損失を430億円計上。
入居者の引っ越しコストなどをあわせて、今期最終利益を380～400億円の赤字に変更しています。
同社はこれに対して、現預金が連結で892億円、自己資本が連結で1069億円もあるので大丈夫、とプレスリリースに書いています。
レオパレス21～新たな施工不良がみつかれば倒産の可能性も？
ただ、上記はあくまでも現在レオパレス21が把握しているとする施工不良物件に関わる費用だけです。
同社のこれまでのやり口からみて、今後も施工不良物件が次から次へと増えることは予想されており、市場ではこのことが懸念材料となっています。
仮に上記のとおりの施工不良ですめば倒産の可能性はもちろんありませんが、今後さらに増えていくようなら、レオパレス21は倒産する可能性も高くなります。
このあたりは、ぶっちゃけ、時間的推移を見守るしかない、と思います。
レオパレス21は増資引受した投資家からの損害賠償請求は含まれていない～倒産の可能性はありうる？
また、レオパレス21がいうとおりの資本比率、現預金があるとはいえ、これは過去に増資で手に入れたからという部分もあります。
施工不良の事実を明かさずに増資をしたのが事実ならば、増資を引き受けた投資家からの損賠請求は間違いなく起きるでしょうし、そうした時に自己資本比率が今のまま保たれるという望みは持てないはず。
金融機関の態度も悪化するでしょうから、現状の現預金だって絵に描いた餅です。
レオパレス21が倒産したら、サブリース契約はどうなる？
レオパレス21が倒産したなら、アパートオーナーが契約しているサブリース契約はどうなるでしょうか。
具体的な契約内容はしっかりみていないので憶測でしかありませんが、サブリース契約はいったん解除、新たに他の所と契約し直しになると思われます。
その際、サブリースによって安定した家賃を約束された期間であっても、他社に移ることで引き下げを求められる可能性は高いでしょう。
また、あくまでもレオパレス21からまだオーナーの手元に移動していない資金に関しては、オーナー側の債権という扱いでしかありません。
数か月分はチャラになる可能性も十分にありうるとして考えておくべきでしょう。
レオパレス21が倒産したら、不正施工アパートの修理修繕コストはアパートオーナーに？
もしレオパレス21が最悪の場合を迎え、倒産してしまったら、目下、修理修繕を行おうとしているアパートはどうなるでしょうか？
たぶん、レオパレス21が修理しなければ、ヒューザー小島の事件と同じく、不適格物件として入居できない、客付けできないことになりそうです。
オーナーとしては、修繕などをして賃貸物件として運用できるようにしなければキャッシュフローに影響します。
かといって、修繕を自腹でやればキャッシュフローに影響する・・・
非常に痛い展開になりかねません。
レオパレス21の契約オーナーたちは、いま、非常に苦難の道を辿っています。
レオパレス21に倒産可能性がチラつくのなら、アパートをレオパレス21で建てる人なんていなくなるはず
レオパレス21には目下、倒産可能性がちらついているように思います。
株式市場は少なくとも、そうしたリスクを感じながらの展開になっています。
新たにアパートを建てようという人は、こんな倒産する可能性がちらついた企業に大きなカネを渡さないでしょう。
そうなると、こうなると、同社の売上の15％程度を占めている建築請負事業が受注を大きく落とす可能性があります。
レオパレス21は建築請負部門でリストラを加速か～特損計上で財務悪化、倒産のリスクは？
上記のとおり、レオパレス21の建築請負事業はこの調子だと受注を大きく落とすでしょうから、そうなるとリストラをせねばならなくなる。
ここで更に財務が悪化して、倒産確率は上がることになりそうです。
そうした動きがみえてくるまで、向こう一年くらいでしょうか。
とりあえず、最悪の水準はまだみえていないな、という印象があります。
レオパレス21は倒産の可能性を嫌気してストップ安売り気配
レオパレスの問題は先日のガイアの夜明けでわかっていましたが、市場で消化されるまでには時間がかかったようです。
外国人持ち株比率が高いので外国からの売りでしょうか？
現在、昨日より100円安の415円ストップ安売り気配となっています。
レオパレス21に語り継がれるレオパレス伝説～倒産したらシャレにならない展開にｗ
レオパレス21にはネット上でまことしやかに囁かれてきた都市伝説、レオパレス伝説があります。
詳しくはこちら⇒レオパレス伝説まとめ～レオパレス21問題で一部真実だったことが判明ｗｗ
このレオパレス伝説の一部を紹介すると・・・
チャイムならされたと思って玄関を開けたら、四軒隣の部屋だった
チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった
ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも
爪切りの音も聞こえる
納豆をかき混ぜる音も
隣2部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったがさらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた右の隣の部屋の住人が屁をこいたら、左の部屋の住人が壁ドンしてきた
隣がうるさいと思って壁ドンしたら全員が壁ドン返しした
壁ドンしたら壁に穴が開いた穴があいた部分に発泡スチロールを詰めたら今までと何ら変わりなく生活できた
というか、穴が開いたあとも開くまえと聞こえてくる音は変わらなかった
すかしっ屁の音が聞こえる、というか臭いもする
などというものですｗ
まったく根も葉もないジョークと思われてきましたが、実際にはこのいくつかについて、真実であったことが今回発覚してしまいましたｗ
たとえば、界壁の不備、防音、防火対策の不備、地震対策などはかなり杜撰だったことが判明しています。
レオパレス伝説あなどれず・・・ネットの噂もあながち嘘とも言い切れないという、笑えないジョークになってしまっています。
レオパレス21の倒産を懸念して、地銀などの融資が引き上げられる動き？
2月8日の読売新聞によると、ここもとのスルガ銀行、レオパレス問題などを受けて、アパート経営など賃貸向けビジネスが転機に差し掛かってきているとのことです。
簡単にいえば、地銀などがかつてほど潤沢に資金を供給せず、アパートオーナーが低い金利で調達できなくなっているとのこと。
改正相続税法の影響で2015年から相続税の対象者が拡大。
これにより賃貸アパートの開発事業が盛り上がりました。
地銀も信金も賃貸住宅建設などにジャブジャブと融資を実行。
低金利化で運用先を探していた地銀信金にとっては、土地というわかりやすい担保がある不動産融資は魅力的でした。
が、これが完全に逆回転してきているということです。
ここもとの不祥事を理由にして金利を引き上げたり、融資をそもそも実行できないなどの動きが出ており、これが日本の郊外の地価を下押しする要因となりかねない状態となっています。
仮にいまレオパレス21が倒産すると、融資実行が行われず、オーナーの破産が相次ぐ可能性
さきほども書いた通り、もしも不正施工部分の修繕が行われる前にレオパレス21が倒産したならば、大変な不都合がオーナーに発生する可能性があります。
レオパレス21破綻懸念～アパートオーナー達が国家賠償を求めて集団訴訟も辞さない構え
修繕しないと収益があげられない、修繕するにしてもカネがかかる、修繕するための融資がえられない、もしくは金利が高すぎる。
そんな状況になる可能性があります。
とりあえず、まだまだ尾を引きそうな今回の事件。
はたから遠巻きに眺めるだけにしておいた方がよさそうです。
以上。
追記
倒産が噂されるレオパレス21の介護施設に建築基準法違反の可能性とゲンダイ報じる
日刊ゲンダイによりますと、レオパレス21が東京都内で施工、管理している介護施設において、建築基準法の恐れがあるとのことです。
レオパレス21問題を10年以上前に告発していた日刊ゲンダイ～レオパレス管理の東京都下介護施設に建築基準法違反の疑い？
この件について日刊ゲンダイは10年以上前の2007年に報じたものの、その後、レオパレス21側は一切取り合おうとせずに今に至っているもよう。
とりあえず、このレオパレス21が管理する介護施設がどこなのかしっかり把握し、再度徹底的な調査をするよう、自治体の関係者はすべきだと思われます。
レオパレス21が倒産したら介護施設『あずみ苑』はどうなるか？
なお、レオパレス21は介護施設『あずみ苑』を全国で運営しています。
このあずみ苑というのが、上記の不正施工、建築基準法違反の介護施設なのかはわかりませんが、とりあえず、日刊ゲンダイが記事にしたのと同時期に施工された物件が二件あり、やや気になるものとなっています。
『あずみ苑』はレオパレス21の管理物件ですから、アパートオーナーに引き渡されるアパートと異なり、施工後のチェックは甘くなっている可能性があります。
その点も含めて、外部の検査などがしっかりなされるべきではないか、と感じます。
レオパレス伝説まとめ～レオパレス21問題で一部真実だったことが判明ｗｗ
以上。