レオパレス21の入居率(空室率)が改善しているのはなぜか？
レオパレス21の入居率が伸びている！？(空室率が低下している)
レオパレス21の2019年2月分の入居率が改善しています。
この月、レオパレス21は入居率が85.57％となり、前月から0.19％ポイント改善
受け取り家賃ベース入居率でも89.76％となり、前月から0.18％ポイント改善しています。
ちなみに、管理戸数が減ったわけではありません。
むしろ管理戸数は前月より473戸増えています。
ご存知のようにレオパレス21には各種の違法行為が発覚しており、
同社のアパートに対しては大規模な適法化のための修繕が必要になっています。
よって、管理戸数が減ることが想定されており、
(入居者に引っ越ししてもらわないと工事できないため)
そうしたことを理由に、入居率が改善するのはありえます。
しかしこの2月の数字は・・・入居率が改善し、しかも管理戸数が伸びています。
レオパレス21の入居率(空室率)が改善しているのはなぜでしょうか？
これは単純に言ってしまえば、季節要因だと思われます。
こちらをご覧ください。
| 入居率 |
受取家賃ベース入居率
|
||
| （%） | （%） | ||
|
2017年 3月期
|
4月 | 88.97% | 92.49% |
| 5月 | 88.55% | 92.14% | |
| 6月 | 88.60% | 92.13% | |
| 7月 | 87.95% | 91.56% | |
| 8月 | 87.78% | 91.41% | |
| 9月 | 88.31% | 91.80% | |
| 10月 | 87.50% | 91.22% | |
| 11月 | 87.41% | 91.16% | |
| 12月 | 86.97% | 90.87% | |
| 1月 | 88.41% | 91.89% | |
| 2月 | 90.18% | 93.24% | |
| 3月 | 91.66% | 94.32% | |
|
2018年 3月期
|
4月 | 90.51% | 93.45% |
| 5月 | 90.28% | 93.24% | |
| 6月 | 90.55% | 93.39% | |
| 7月 | 89.75% | 92.70% | |
| 8月 | 89.88% | 92.79% | |
| 9月 | 90.21% | 93.03% | |
| 10月 | 89.73% | 92.54% | |
| 11月 | 89.69% | 92.51% | |
| 12月 | 89.44% | 92.34% | |
| 1月 | 90.83% | 93.37% | |
| 2月 | 92.43% | 94.62% | |
| 3月 | 93.72% | 95.62% | |
|
2019年 3月期
|
4月 | 92.82% | 94.91% |
| 5月 | 92.76% | 94.80% | |
| 6月 | 92.10% | 94.30% | |
| 7月 | 90.45% | 93.13% | |
| 8月 | 89.41% | 92.38% | |
| 9月 | 88.40% | 91.66% | |
| 10月 | 87.24% | 90.85% | |
| 11月 | 86.38% | 90.25% | |
| 12月 | 85.26% | 89.26% | |
| 1月 | 85.38% | 89.58% | |
| 2月 | 85.57% | 89.76% | |
| 3月 | |||
(レオパレス21 月次情報)
こちらはレオパレス21の月次開示内容です。
ご覧いただければわかるとおり、毎年12月をボトムに3月に向けて空室率が改善しているのがわかります。
昨年、一昨年は12～翌3月にかけて、だいたい4～5％程度の入居率改善でしょうか。
それがどうでしょう。
今年はまだ、12月のボトムから0.3％程度しか改善していません。
つまり、かなりひどい状況だということがわかります。
ただでさえ4月になれば引っ越しで移動する店子がいます。
それに加えて大規模修繕による移動なども発生します。
レオパレス21の損益分岐点はおよそ入居率(空室率の逆)80％程度ではないだろうか、と言われています。
それを下回ると営業利益段階でも赤字に転落するだろうということです。
個人的にはもう少し下を見ていますが、とりあえず、かなり厳しそうなことは確かです。
注意が必要でしょう。
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以上です。